近年來，隨著電商及第三方物流等領(lǐng)域的蓬勃發(fā)展，全國物流總額實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，2019年全國社會(huì)物流總額298.0萬億元，十年間復(fù)合增長(zhǎng)率11.9%。面對(duì)物流行業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)的需求與優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施總量不足之間的矛盾，國家在政策層面，通過減稅降費(fèi)等方式促進(jìn)物流地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。在此背景下，根據(jù)中指院的監(jiān)測(cè)，物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商持續(xù)加大現(xiàn)代物流地產(chǎn)布局，積極利用基金、REITs等金融工具掘金物流地產(chǎn)市場(chǎng)，行業(yè)呈現(xiàn)“一超多強(qiáng)”競(jìng)爭(zhēng)格局。此外，隨著物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)技術(shù)的成熟落地，運(yùn)用智慧化、自動(dòng)化手段提升物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率成為行業(yè)新趨勢(shì)。

　　物流地產(chǎn)現(xiàn)狀：政策支持、總量不足、需求強(qiáng)勁

　　1、政策支持：減稅降費(fèi)促進(jìn)物流地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展

　　物流地產(chǎn)始于上世紀(jì)80年代，至今為止已有幾十年的歷史，我國物流地產(chǎn)起步較晚，但在物流需求推動(dòng)下發(fā)展勢(shì)頭更勁。近年來，國家層面積極出臺(tái)政策規(guī)劃，加強(qiáng)商貿(mào)物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、提升倉儲(chǔ)服務(wù)水平，推進(jìn)物流倉儲(chǔ)行業(yè)健康發(fā)展。

　　表：近年物流地產(chǎn)政策

數(shù)據(jù)來源：中指院整理

　　政策主要從降本增效和推動(dòng)物流樞紐建設(shè)兩方面促進(jìn)物流地產(chǎn)蓬勃發(fā)展。一方面，通過減稅降費(fèi)等措施鼓勵(lì)物流地產(chǎn)發(fā)展，如大宗商品倉儲(chǔ)用地城鎮(zhèn)土地使用稅減半征收等物流領(lǐng)域稅費(fèi)優(yōu)惠政策，降低公路通行成本，降低鐵路航空貨運(yùn)收費(fèi)，規(guī)范海運(yùn)口岸收費(fèi)，加強(qiáng)物流領(lǐng)域收費(fèi)行為監(jiān)管。另一方面，前瞻性規(guī)劃國家物流樞紐，發(fā)展現(xiàn)代化物流網(wǎng)絡(luò)，如到2020年布局建設(shè)30個(gè)左右國家物流樞紐，到2025年，布局建設(shè)150個(gè)左右國家物流樞紐。

　　2、運(yùn)作模式：基金模式+自持模式

　　物流地產(chǎn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)專業(yè)現(xiàn)代化物流設(shè)施的載體。現(xiàn)代物流地產(chǎn)以物流園區(qū)為核心載體，建設(shè)、運(yùn)營(yíng)與管理物流倉庫、配送中心、分撥中心等專用物流設(shè)施，并與制造企業(yè)、物流企業(yè)、零售企業(yè)等供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)上的客戶建立合作關(guān)系，提供包括園區(qū)租賃、園區(qū)運(yùn)營(yíng)、配送服務(wù)等在內(nèi)的增值服務(wù)。物流地產(chǎn)主要運(yùn)作環(huán)節(jié)包括選址拿地、開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理以及基金運(yùn)作等。

　　現(xiàn)代化物流地產(chǎn)商較傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商具備明顯的存量?jī)?yōu)勢(shì)。其一，物流行業(yè)的快速發(fā)展及中高標(biāo)準(zhǔn)倉儲(chǔ)的不足，為物流地產(chǎn)提供了廣闊發(fā)展機(jī)遇；其二，物流地產(chǎn)盈利模式不只是一次性出售收益，還可以通過管理服務(wù)獲取長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)及其他增值收益，據(jù)調(diào)查，一線城市物流地產(chǎn)需求旺盛，投資回報(bào)率普遍高于可比商辦類持有物業(yè)。

　　根據(jù)最后是否持有物流地產(chǎn)項(xiàng)目，可以將物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式分為基金持有模式和企業(yè)自持模式，前者以普洛斯與嘉民為代表，后者以寶灣物流為代表。

　　圖：基金持有模式

　　基金持有：部分物流地產(chǎn)企業(yè)通過基金轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)物流資產(chǎn)的變現(xiàn)。物流地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過基金渠道實(shí)現(xiàn)資金回籠、縮短投資周期，減少自有資金的占用，開發(fā)更多的物流設(shè)施項(xiàng)目，獲得更快的發(fā)展速度；基金則委托物業(yè)管理部門獲取長(zhǎng)期、穩(wěn)定的租金收益。以普洛斯為例，積極通過基金方式變現(xiàn)旗下物流資產(chǎn)，如2015年成立規(guī)模70億美元的中國物流基金二期，2018年攜手中國人壽設(shè)立超百億人民幣規(guī)模的收益增值型基金，2019年在中國新設(shè)150億元收益型基金等。

　　自持運(yùn)營(yíng)：部分企業(yè)依靠自有資金及低成本借款選擇自持物流資產(chǎn)。在物流地產(chǎn)開發(fā)過程中，使用自有資金、借款等資金來源，建成后移交至公司內(nèi)部物業(yè)管理部門管理，形成物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)閉環(huán)。以寶灣物流為例，物流地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)以國家開發(fā)銀行的長(zhǎng)期貸款為主，由于良好的運(yùn)營(yíng)，其利率低于市場(chǎng)利率。

　　3、存在問題：物流地產(chǎn)總量不足，優(yōu)質(zhì)倉庫占比小

　　與發(fā)達(dá)國家相比，我國物流樞紐發(fā)展存在的一定差距：

　　第一，倉儲(chǔ)面積明顯不足。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前中國主要城市非自用中高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施面積僅約為0.26億平米，通用倉儲(chǔ)面積為8.6億平米，相比之下美國分別為3.7億平米、17.7億平米。人均面積則差值更大，我國人均優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施面積約合0.015平米，較美國的1.17平米人均相差約77倍；人均通用倉儲(chǔ)面積美國為5.55平米，中國則為0.66平米，相差約8.4倍。

　　第二，現(xiàn)代化物流設(shè)施缺乏。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國現(xiàn)有的物流倉儲(chǔ)設(shè)施約70%建于90年代之前，且其中有約75%難以滿足現(xiàn)代企業(yè)的需求。因此，我國物流地產(chǎn)行業(yè)在量和質(zhì)方面都有巨大的提升空間，以滿足不斷增長(zhǎng)的現(xiàn)代化物流供應(yīng)需求。

　　第三，系統(tǒng)規(guī)劃不足。現(xiàn)有物流樞紐設(shè)施大多分散規(guī)劃、自發(fā)建設(shè)，骨干組織作用發(fā)揮不足，物流樞紐間協(xié)同效應(yīng)不明顯，沒有形成順暢便捷的全國性網(wǎng)絡(luò)；空間布局不完善，物流樞紐分布不均衡，西部地區(qū)明顯滯后，部分地區(qū)還存在空白；一些物流樞紐與鐵路、港口等交通基礎(chǔ)設(shè)施以及產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)距離較遠(yuǎn)，集疏水平重復(fù)建設(shè)問題，內(nèi)部缺乏有效分工，集聚和配置資源要素的作用沒有充分發(fā)揮。

　　4、發(fā)展動(dòng)力：電商與第三方物流需求強(qiáng)勁

　　近年來物流總額和物流總費(fèi)用保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，為物流地產(chǎn)發(fā)展提供了適宜的環(huán)境。其中，零售業(yè)中的電商以及第三方物流的快速發(fā)展，成為物流地產(chǎn)朝著高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量方向升級(jí)的重要推手。

　　電商消費(fèi)占比持續(xù)攀升，拉動(dòng)相應(yīng)物流地產(chǎn)需求快速增長(zhǎng)。過去五年，是電商行業(yè)的快速普及期，截止2020年，實(shí)物商品網(wǎng)上零售額占社會(huì)消費(fèi)品零售額的比例已經(jīng)升至24.9%，相比2015年大幅提升了14.1個(gè)百分點(diǎn)。電商零售模式更加需要建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化、倉儲(chǔ)智能化、管理規(guī)模化的倉儲(chǔ)空間，直接催生相關(guān)物流地產(chǎn)的繁榮發(fā)展，以阿里、京東、蘇寧為代表的電商企業(yè)積極籌建自用倉儲(chǔ)設(shè)施，利用創(chuàng)新科技優(yōu)化物流配送全流程，更好地提升電商購物體驗(yàn)。

　　以順豐、德邦為代表的國內(nèi)外第三方物流公司業(yè)務(wù)拓展也成為物流地產(chǎn)建設(shè)的重要力量。相比發(fā)達(dá)國家，我國第三方物流市場(chǎng)占比仍有上升空間，規(guī)模以上快遞業(yè)務(wù)收入增速多年來維持在20%以上，巨大的業(yè)務(wù)量對(duì)物流網(wǎng)絡(luò)的合理規(guī)劃和核心倉儲(chǔ)樞紐的運(yùn)營(yíng)效率提出了更高的要求。

　　在旺盛的需求及優(yōu)質(zhì)供應(yīng)相對(duì)短缺的矛盾下，我國物流地產(chǎn)出租率和出租價(jià)格都有良好表現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年亞太地區(qū)的凈租金增幅為1.4%僅次于美洲地區(qū)的3.8%，而我國自2009年起年化增幅約為4.3%，并且截至2017年，平均空置率已經(jīng)由2009年的28%降至17%。

　　核心城市群及中心城市物流地產(chǎn)投資回報(bào)率高于商業(yè)、住宅地產(chǎn)。由于物流需求集中于產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、人口集聚的一二線城市，因此這些城市物流地產(chǎn)租金表現(xiàn)更好，如電商發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角地區(qū)如上海（5.0%）、杭州（7.4%）、南京（6.6%）、蘇州（8.7%）、寧波（7.2%）等城市其整體租金漲幅位居全國前列。而從投資回報(bào)上看，據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京、上海、廣州等一線城市物流設(shè)施投資凈回報(bào)率6%-8%，要高于商業(yè)地產(chǎn)的4-5%，住宅地產(chǎn)的2-3%，從側(cè)面體現(xiàn)出優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施的稀缺性。

　　競(jìng)爭(zhēng)格局：呈現(xiàn)“一超多強(qiáng)”

　　圖：2018年主要物流地產(chǎn)商市占率對(duì)比

數(shù)據(jù)來源：平安證券

　　目前國內(nèi)物流市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局呈現(xiàn)“一超多強(qiáng)”的態(tài)勢(shì)，有多類企業(yè)參與其中。作為行業(yè)開創(chuàng)者，普洛斯中國憑借基金輕資產(chǎn)模式快速擴(kuò)張，占據(jù)市場(chǎng)龍頭地位，2-10名的企業(yè)間規(guī)模相對(duì)均衡。隨著2018年普洛斯中國的私有化完成，以及國內(nèi)以萬緯、寶灣物流為代表的內(nèi)資企業(yè)的快速成長(zhǎng)，目前我國物流地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)改變過去外資主導(dǎo)的局面，內(nèi)資企業(yè)占有越來越重要的話語權(quán)。

　　表：物流地產(chǎn)頭部企業(yè)情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公開披露，中指院整理

　　按主導(dǎo)運(yùn)營(yíng)模式的不同可分為房企主導(dǎo)運(yùn)營(yíng)、收購參股物流企業(yè)、與傳統(tǒng)物流企業(yè)合作、與電商企業(yè)合作這四種主流類型，在房企主導(dǎo)運(yùn)營(yíng)的類別中，包括萬科、招商蛇口、南山控股、碧桂園、綠地控股、榮盛發(fā)展、中鐵集團(tuán)等在內(nèi)的傳統(tǒng)住宅開發(fā)企業(yè)都已對(duì)物流地產(chǎn)有所布局。

　　圖：房企布局物流地產(chǎn)的四種類型

　　房企主導(dǎo)運(yùn)營(yíng)：設(shè)立獨(dú)立物流地產(chǎn)板塊開發(fā)運(yùn)營(yíng)。目前房企布局物流地產(chǎn)較為主流的模式是房企主導(dǎo)，通過設(shè)立獨(dú)立的物流地產(chǎn)板塊開發(fā)運(yùn)營(yíng)物流地產(chǎn)，如萬科、招商等。萬科作為房企進(jìn)軍物流地產(chǎn)的先行者之一，早在2014年就涉足物流地產(chǎn)。2015年6月，萬科撤銷物流地產(chǎn)事業(yè)部，成立萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司。

　　收購參股物流地產(chǎn)商：股權(quán)合作、多元化投資戰(zhàn)略布局。對(duì)于傳統(tǒng)房企而言，通過收購現(xiàn)有的物流地產(chǎn)商股權(quán)，結(jié)合雙方的資源和優(yōu)勢(shì)，通過進(jìn)一步合作開發(fā)布局物流地產(chǎn)并獲得回報(bào)是最直接方式。如海航實(shí)業(yè)股份于2017年4月以總價(jià)76.9億港元現(xiàn)金收購于新加坡上市的物流集團(tuán)CWT集團(tuán)共98.1%股份。

　　與物流企業(yè)合作：資源互補(bǔ)、協(xié)同開發(fā)存量土地資源。這種模式并不涉及股權(quán)收購，房企所選擇的合作企業(yè)一般是有較大規(guī)模物流地產(chǎn)儲(chǔ)備，且布局優(yōu)質(zhì)的國內(nèi)企業(yè)。在這種模式下，房企負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)，項(xiàng)目建成后轉(zhuǎn)租物流商，而物流企業(yè)租賃園區(qū)，負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)和管理。如2017年7月，碧桂園與中集集團(tuán)就中集企業(yè)產(chǎn)城業(yè)務(wù)板塊簽署增資協(xié)議，未來碧桂園將就中集有價(jià)值的存量土地資源，以合作開發(fā)的形式整合項(xiàng)目實(shí)施落地。

　　與電商企業(yè)合作：品牌集聚、共建規(guī)模化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。傳統(tǒng)住宅開發(fā)企業(yè)在這類合作中發(fā)揮在園區(qū)投資建設(shè)、招商引資上的優(yōu)勢(shì)，電商平臺(tái)則憑借其龐大的商戶資源和良好的客戶口碑，以達(dá)到園區(qū)招商及品牌集聚的效果。榮盛發(fā)展2017年8月與菜鳥網(wǎng)絡(luò)簽訂了戰(zhàn)略合作，在此次合作中榮盛興城負(fù)責(zé)園區(qū)一級(jí)開發(fā)并推進(jìn)土地供應(yīng)，并在項(xiàng)目建設(shè)過程中和項(xiàng)目落成后負(fù)責(zé)協(xié)助菜鳥網(wǎng)絡(luò)；而阿里巴巴菜鳥網(wǎng)絡(luò)則在物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、網(wǎng)絡(luò)金融、電商平臺(tái)整合構(gòu)建等多方面都具有優(yōu)越資源。

　　發(fā)展趨勢(shì)：智慧化+自動(dòng)化

　　2020年，智慧物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)力，智慧物流園區(qū)、智慧港口、智能倉儲(chǔ)基地、數(shù)字倉庫等一批新基建投入，促進(jìn)“通道+樞紐+網(wǎng)絡(luò)”的物流基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)體系加快布局建設(shè)，未來物流園區(qū)智慧化、自動(dòng)化將成為行業(yè)重要發(fā)展方向。

　　智慧管理系統(tǒng)提升物流園區(qū)管理效率。2020年9月，寶灣物流智慧園區(qū)管理系統(tǒng)首次亮相國際應(yīng)急產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)。寶灣智慧園區(qū)管理系統(tǒng)（BIMS）是寶灣物流自主研發(fā)，獨(dú)立取得軟件著作權(quán)的智慧消防、智慧安防及園區(qū)管理平臺(tái)。寶灣物流通過綜合運(yùn)用云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、大數(shù)據(jù)分析、AI技術(shù)、智能自動(dòng)識(shí)別技術(shù)，將園區(qū)內(nèi)的設(shè)備設(shè)施通過傳感器、通訊接口進(jìn)行連接，形成覆蓋整個(gè)園區(qū)的物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)。系統(tǒng)通過預(yù)設(shè)各園區(qū)報(bào)警閾值及管理模型，對(duì)各子物流園區(qū)的消防水系統(tǒng)、安防周界系統(tǒng)、設(shè)施設(shè)備（含特種設(shè)備）、供配電系統(tǒng)等設(shè)施管理進(jìn)行自動(dòng)研判，通過采集園區(qū)日常運(yùn)行數(shù)據(jù)，運(yùn)用人工智能分析、自動(dòng)識(shí)別并自動(dòng)預(yù)警和派單處理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并由系統(tǒng)提供最佳解決方案，實(shí)現(xiàn)園區(qū)管理智能化。

　　圖：普洛斯倉庫自動(dòng)化解決方案

　　通過科技手段實(shí)現(xiàn)部分業(yè)務(wù)場(chǎng)景自動(dòng)化。普洛斯推出“海納智慧倉”開放平臺(tái)，普洛斯結(jié)合了新興科技和真實(shí)場(chǎng)景，致力于解決存在于物流行業(yè)的成本和效率方面的問題，賦能整個(gè)物流產(chǎn)業(yè)鏈的升級(jí)。普洛斯旗下主線科技積極推進(jìn)無人駕駛卡車商業(yè)化落地，在2020年實(shí)現(xiàn)了全球規(guī)模最大的25臺(tái)無人駕駛電動(dòng)集裝箱卡車集群作業(yè)，持續(xù)助力天津港傳統(tǒng)集裝箱碼頭自動(dòng)化升級(jí)改造項(xiàng)目刷新紀(jì)錄：?jiǎn)螛蜃鳂I(yè)效率達(dá)到31Move/小時(shí)，整體作業(yè)效率提升近20%。2020年11月，普洛斯合作項(xiàng)目利豐全國運(yùn)輸樞紐中心開業(yè)，該項(xiàng)目采用配備輸送機(jī)和機(jī)器人的先進(jìn)系統(tǒng)實(shí)施分揀，實(shí)現(xiàn)分揀全流程提速50%，項(xiàng)目采用多類自動(dòng)化設(shè)備以提高效率和降低人工分揀錯(cuò)誤：設(shè)有24小時(shí)運(yùn)作監(jiān)控中心，可實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)可視化訂單管理；配套的定制化倉儲(chǔ)控制系統(tǒng)（WCS），可滿足不同客戶的貨物分揀、發(fā)運(yùn)需求；一臺(tái)獨(dú)立體積重量自動(dòng)化測(cè)量設(shè)備，用以測(cè)量無法上流水線的整托貨物、易碎易變形貨物以及異型貨物的重量和體積。

　　隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展催生的物流需求持續(xù)增長(zhǎng)，在未來一段時(shí)間，物流地產(chǎn)將持續(xù)蓬勃發(fā)展，彌補(bǔ)倉儲(chǔ)設(shè)施總量不足的現(xiàn)狀，提升中高標(biāo)準(zhǔn)倉庫的比例。由于物流行業(yè)處理量大、流程相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化的特點(diǎn)，智慧化、自動(dòng)化手段可以大幅提升物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率，降低經(jīng)營(yíng)成本，因此智慧物流地產(chǎn)將成為行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，成為物流地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)工作的重點(diǎn)。