過去的兩三年里，物流地產(chǎn)已經(jīng)成為最爆款的物業(yè)類別之一。中國廣博的物流地產(chǎn)分布使得市場格局也變得日趨復(fù)雜。對于投資者、開發(fā)商而言，投資回報率的壓縮、租戶需求的變化都為行業(yè)參與者帶來了新的挑戰(zhàn)。我們期待借助此文為您厘清中國各區(qū)域非保稅物流市場發(fā)展趨勢，助您繼續(xù)把握物流地產(chǎn)發(fā)展“牛勢”，為虎年再贏先機(jī)。

　　一、2021年十大關(guān)鍵趨勢

　　關(guān)鍵趨勢一 2020年疫情發(fā)生后物流倉儲成為最具韌性的地產(chǎn)板塊，2021年繼續(xù)保持增長

　　關(guān)鍵趨勢二 第三方物流和電商對需求的推動作用最為顯著。

　　關(guān)鍵趨勢三 物流設(shè)施作為業(yè)內(nèi)優(yōu)先實踐綠色環(huán)保建筑的業(yè)態(tài)之一，以超前的戰(zhàn)略眼光擁抱ESG概念，正積極發(fā)展太陽能等可再生能源。

　　關(guān)鍵趨勢四 開發(fā)商加快投入倉儲機(jī)器人等新興技術(shù)實現(xiàn)“科技賦能物流地產(chǎn)”，提供智能化的倉儲服務(wù)吸引更多租戶。

　　關(guān)鍵趨勢五 非傳統(tǒng)物流機(jī)構(gòu)投資者加快進(jìn)入物流地產(chǎn)，優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)供不應(yīng)求；標(biāo)的價值持續(xù)上漲，資本化率顯著收窄。

　　關(guān)鍵趨勢六 隨著冷鏈物流需求一路走高，新建高標(biāo)倉預(yù)制冷庫成為新趨勢；即在普通倉內(nèi)預(yù)留保溫材料、管線和設(shè)備的空間，該倉可作普通和冷庫兩用。

　　關(guān)鍵趨勢七 在華東地區(qū)，第三方物流持續(xù)引領(lǐng)需求增長。同時，地方政府對于高端制造業(yè)的加速布局促進(jìn)來自制造業(yè)的擴(kuò)張需求。其中，新能源汽車配套企業(yè)今年在上海的需求有所上升。

　　關(guān)鍵趨勢八 廊坊市將成為華北區(qū)域物流新節(jié)點。市場總體量將在2022年翻倍，知名內(nèi)外資開發(fā)商共同入駐。未來租金水平將隨著市場增益實現(xiàn)上浮。

　　關(guān)鍵趨勢九 華西一手倉儲開發(fā)用地供地收窄，未來市場化高標(biāo)庫項目供應(yīng)將隨之回落，供需結(jié)構(gòu)更加健康。核心物流子市場租金及資本值均有望錄得增長。

　　關(guān)鍵趨勢十 “即時零售”相關(guān)產(chǎn)業(yè)為實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈整合，2021年全年在華南共租賃80萬平方米高標(biāo)倉庫，成為華南物流市場一大亮點。

　　二、全國主要城市非保稅物流數(shù)據(jù)一覽

　　新增供應(yīng)導(dǎo)致大部分1.5線和二線城市整體空置率達(dá)15%以上，但存量項目去化壓力低，近一半城市的成熟存量空置率低于5%。

　　華西2021年凈吸納量達(dá)歷史峰值；華東除了個別二線城市由于新供應(yīng)有限，大部分城市年凈吸納量達(dá)30-75萬平方米；華南由于供不應(yīng)求，新增供應(yīng)被快速去化；在華北區(qū)，北京的凈吸納量受到供應(yīng)限制保持低位，其他城市均為正常水平。

　　租金增幅呈區(qū)域不平衡反映局部地區(qū)超量供應(yīng)對租金的擠壓；華西地區(qū)需求趨于活躍，成渝兩地租金同比跌幅收窄；華東個別子市場供應(yīng)扎堆影響平均租金升幅；華南市場供不應(yīng)求，大部分城市租金升幅大于5%；華北區(qū)各個城市租金表現(xiàn)不一，北京、青島、廊坊保持正向增長。

　　三、2021年四區(qū)非保稅物流市場回顧

　　四個城市群的交通網(wǎng)絡(luò)趨于完善，助力城市之間互通互聯(lián)。非保稅倉庫主要分布于臨近交通樞紐的區(qū)位，物流配送效率大幅提高。（基于主要跟蹤城市）

了解節(jié)點城市到周邊地區(qū)通勤時間，尋找新的投資布點機(jī)會

        華東

　　第三方物流和傳統(tǒng)電商仍為長三角區(qū)域需求的主要驅(qū)動力。制造業(yè)方面，地方政府對高端制造業(yè)的重視推動了該行業(yè)對高標(biāo)倉的需求。2021年，新能源汽車及其上下游企業(yè)在上海均多次擴(kuò)租。疫情下，消費者對食品質(zhì)量的要求推動了對冷庫面積的需求，主要冷鏈運(yùn)營商在2021年積極的尋求擴(kuò)張機(jī)會。

　　長三角地區(qū)整體需求強(qiáng)勁，供需關(guān)系平衡。得益于強(qiáng)勁的消費市場，長三角地區(qū)對高標(biāo)庫的需求保持活躍，其中核心市場上海的表現(xiàn)尤為搶眼。上海2021年共交付超過90萬平方米物流面積，為歷史新高，但空置率與去年同期相比僅出現(xiàn)微幅上升。這也從側(cè)面反映出，在強(qiáng)勁租賃需求的支撐下，大量新增供應(yīng)對整體市場的壓力較小。

　　華東地區(qū)強(qiáng)勁的租賃需求推動整體市場租金保持增長態(tài)勢。以核心市場上海為例，盡管市場迎來新一輪供應(yīng)潮，租金在2021年度同比上漲3.7%，且所有細(xì)分市場租金均有不同程度上漲。在環(huán)滬市場比如常熟，雖然整體市場存量相比去年同期擴(kuò)大超四成，新竣工項目租金均高于原市場平均水平或與之持平。

　　華北

　　北京市場高表現(xiàn)將有效帶動擴(kuò)容后的廊坊。聚焦華北區(qū)工業(yè)物流市場，北京市表現(xiàn)遠(yuǎn)超其他城市，周邊市場由北京帶動，獲益廣泛。隨著廊坊未來的大幅擴(kuò)容，環(huán)京帶集群將進(jìn)一步有效吸納北京外溢需求。

　　北京大興機(jī)場即將成為高質(zhì)量物流新節(jié)點。新建北京大興國際機(jī)場將促進(jìn)臨空物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成聚集效應(yīng)。該區(qū)域未來將為北京新添核心子市場，其發(fā)展路徑或?qū)?fù)制租金水平最高、市場表現(xiàn)最優(yōu)的首都機(jī)場物流園(BALP)，成為北京市場的物流新節(jié)點。

　　2021年，北京市場租金同比增長3.6%，與2020年數(shù)據(jù)相比近乎翻倍。市場景氣度已全面回歸疫情前水平，全年錄得凈吸納量超過6.4萬，空置水平低至4.6%。同時，2021年新增供應(yīng)僅5萬余平方米，整體市場需求仍高于總供給。

　　首都政策積極推動引導(dǎo)高精尖項目落地，“光伏建筑一體化”相關(guān)項目的區(qū)級政策補(bǔ)貼及獎勵達(dá)到全市覆蓋，賦能工業(yè)倉儲項目低耗轉(zhuǎn)型。

　　電商物流持續(xù)作為需求核心來源，帶動整體市場空置率回歸疫情前水平。下半年的線上銷售旺季支撐華北市場的短期租賃需求。冷庫需求持續(xù)增長，部分租戶傾向于大面積長租期的租賃機(jī)會。

　　華西

　　需求結(jié)構(gòu)：成渝高標(biāo)庫租戶結(jié)構(gòu)日趨多元化，需求穩(wěn)定性顯著提升。

　　首先由生鮮電商以及垂直領(lǐng)域電商領(lǐng)頭的第二梯隊電商企業(yè)快速發(fā)展，形成與傳統(tǒng)電商分庭抗禮之勢；其次在制造業(yè)領(lǐng)域，包括食品、電子信息、汽車零配件在內(nèi)的制造業(yè)企業(yè)高標(biāo)庫租賃需求顯著抬頭。這與我國制造業(yè)不斷轉(zhuǎn)型升級，向更高附加值、技術(shù)密集型產(chǎn)品發(fā)展的大趨勢密切相關(guān)。

　　成都租金止跌回穩(wěn)，租賃市場拐點已現(xiàn)

　　2021年第四季度，成都高標(biāo)庫市場連續(xù)11個季度租金下調(diào)后，首次錄得較為明顯的企穩(wěn)信號。這一方面得益于活躍的需求拉動空置率顯著回落，業(yè)主租賃壓力以及降租意愿有所下降。另一方面，從一手土地市場出讓情況來看，成都倉儲開發(fā)土地出讓面積自2020年起錄得明顯下降，預(yù)示成都高標(biāo)庫市場未來集中供應(yīng)風(fēng)險顯著降低。業(yè)主見低價競爭難以持續(xù)，租金有望于2022年步入上升通道。

　　華南

　　電商與第三方物流企業(yè)仍是華南倉儲市場租賃需求核心；

　　近年來包括跨境即時零售在內(nèi)的新興行業(yè)發(fā)展喜人，逐步成長為租賃市場一大主力。此外，疫情常態(tài)化帶動線上消費和冷鏈物流向好，冷庫需求因頭部生鮮電商快速擴(kuò)張而水漲船高。強(qiáng)勁的市場需求除了顯著推動已竣工項目空置去化以外，預(yù)租市場表現(xiàn)尤為活躍。

　　華南地區(qū)倉儲需求持續(xù)走強(qiáng)，供不應(yīng)求現(xiàn)象仍在延續(xù)。

　　廣深兩大一線城市引領(lǐng)地區(qū)消費市場穩(wěn)步增長，并帶動倉儲需求一路上行；得益于區(qū)域配送效率突出，東莞在大灣區(qū)的物流配送戰(zhàn)略核心區(qū)位顯著加強(qiáng)，深受租戶青睞；再加上新供應(yīng)較去年有所下滑，2021年末東莞整體空置率僅為1.1%。

　　華南各市倉儲市場空置率維持低位，提振業(yè)主信心并帶動租金穩(wěn)步上升。

　　隨著部分難以在東莞覓得合適倉儲空間的租戶開始轉(zhuǎn)向惠州等其他倉儲市場，華南市場呈現(xiàn)“百花齊放”的局面。長期的低空置提振業(yè)主信心，華南各市租金均穩(wěn)步上漲；其中，東莞2021年全年租金增長達(dá)7.6%，領(lǐng)跑全國。

　　四、2022年全國非保稅物流市場展望

　　2022年華東物流市場展望

　　1.消費市場引領(lǐng)華東增長

　　長三角強(qiáng)勁的消費市場將持續(xù)推動當(dāng)?shù)貙Ω邩?biāo)庫的需求。在核心市場如上海，大蘇州，杭州等，強(qiáng)勁市場需求將推動租金保持穩(wěn)定增長。同時，近年表現(xiàn)相對較弱的市場如南京，嘉興，供需關(guān)系將繼續(xù)改善，租金將企穩(wěn)小幅回升。

　　2.制造業(yè)及冷鏈需求增長

　　對于高品質(zhì)食品的需求不斷上升，從而不斷促進(jìn)對冷鏈倉儲的需求。受益優(yōu)越的地理位置及強(qiáng)勁的消費市場，大型冷鏈運(yùn)營商均計劃在華東地區(qū)多個城市擴(kuò)張其冷庫存量。隨著中國制造業(yè)的加速轉(zhuǎn)型升級，華東多個制造業(yè)高地城市預(yù)計將收到更多制造業(yè)及新能源產(chǎn)業(yè)的租戶關(guān)注。

　　3.智能化需求提升

　　大型第三方物流企業(yè)更加聚焦科技驅(qū)動。倉儲作為基礎(chǔ)物流設(shè)施，在運(yùn)營管理中的智能化提升亦將形成新的趨勢。大型開發(fā)商已在上海等華東城市建設(shè)智慧物流園區(qū)，并計劃將智能化加速覆蓋至多個園區(qū)。

　　2022年華北物流市場展望

　　1.政策賦能ESG

　　北京市政策紅利積極引導(dǎo)工業(yè)物流項目新能源設(shè)施升級，加快光伏建筑一體化項目審批落地；市內(nèi)各行政區(qū)均覆蓋一次性獎勵或產(chǎn)能補(bǔ)貼等政策，頭部企業(yè)已獲批相應(yīng)資金，市場熱度將持續(xù)走高。同時，實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略將為項目的資產(chǎn)證券化打開新的機(jī)會窗口。

　　2.環(huán)京物流帶俱榮

　　北京工業(yè)物流地產(chǎn)的供應(yīng)周期將在兩年內(nèi)進(jìn)入尾聲。未來，北京強(qiáng)勁的市場需求將由新建大興機(jī)場為軸點、以廊坊市2022年擴(kuò)容增量為樞紐，進(jìn)一步向環(huán)京物流帶全面滲透，驅(qū)動周邊長足發(fā)展。

　　3.北京領(lǐng)漲租金價值

　　北京工業(yè)地產(chǎn)的強(qiáng)勢經(jīng)濟(jì)體量使其成為華北區(qū)物流領(lǐng)軍城市，租金漲幅持續(xù)數(shù)倍領(lǐng)先其他城市。未來五年漲幅將超15%，作為區(qū)域核心引擎不斷提供增長動能。預(yù)測廊坊未來租金水平都將保持穩(wěn)中有進(jìn)，未來五年增幅將在4.5%-6%之間。

　　2022年華西物流市場展望

　　1.成都迎來投資窗口期

　　隨著成都高標(biāo)庫市場租戶企穩(wěn)，仲量聯(lián)行預(yù)測，未來3年，低位運(yùn)行的空置率將帶動核心物流子市場高標(biāo)庫項目資本值上升；全市平均資本化率未來三年將因此繼續(xù)呈現(xiàn)收窄的趨勢。2022年，租金企穩(wěn)以及倉儲物業(yè)的短期增值預(yù)期都為成都高標(biāo)庫市場打開了新的投資窗口。

　　2.西部物流園躋身重慶核心物流子市場

　　重慶快速路二橫線西段季內(nèi)正式開通運(yùn)行。進(jìn)一步優(yōu)化了沙坪壩區(qū)向西向北的交通運(yùn)輸時間和距離，西部物流園對北碚區(qū)、兩江新區(qū)的物流輻射能力增強(qiáng)。西部物流園憑借便捷的交通條件，以及較大的城配輻射面積，成為了大量零售商貿(mào)、生鮮電商、冷鏈服務(wù)企業(yè)的倉儲首選地。

　　3.制造業(yè)倉儲需求增長

　　制造業(yè)領(lǐng)域，包括食品、電子信息、汽車零配件、白色家電在內(nèi)的制造業(yè)企業(yè)高標(biāo)庫租賃需求顯著抬頭。這與我國制造業(yè)不斷轉(zhuǎn)型升級，向更高附加值、技術(shù)密集型產(chǎn)品發(fā)展，以及進(jìn)出口貨物量增長的大趨勢密切相關(guān)。未來成渝地區(qū)，成都龍泉驛、重慶兩江龍盛兩個毗鄰工業(yè)園以及汽車制造基地的子市場，需求有望進(jìn)一步增長。

　　2022年華南物流市場展望

　　1.需求結(jié)構(gòu)日趨多元化

　　預(yù)計電商及第三方物流企業(yè)租賃需求增長勢頭不減；此外，隨著華南地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級穩(wěn)步推進(jìn)，包括跨境即時零售在內(nèi)的新興產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)在未來華南倉儲市場中占據(jù)不可忽視的地位。

　　2.供需不平衡將逐步緩解

　　伴隨著更多物流倉儲項目入市，優(yōu)質(zhì)物流項目供應(yīng)不足的局面將稍微緩解；但華南地區(qū)穩(wěn)定的市場租賃需求將確保新增供應(yīng)對存量項目的空置率和租金影響有限。

　　3.公募REITs市場熱度延續(xù)

　　自6月21日上市交易以來，首批倉儲物流類型的公募REITs表現(xiàn)優(yōu)異；截至2021年1月18日，紅土鹽田港REIT較認(rèn)購價漲幅達(dá)42.9%、普洛斯REITs較認(rèn)購價漲幅達(dá)29.3%（其中三個倉庫位于華南）；物流資產(chǎn)增值潛力可見一斑，其對于投資者的吸引力在2022年預(yù)計將持續(xù)。