一線城市物流用地供需結(jié)構(gòu)性問題可能找到一條解決路徑。9月14日，自然資源部近日印發(fā)《關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點工作的通知》（簡稱《通知》，點擊查看全文），決定在北京等15個省(市)的43個城市開展為期4年的低效用地再開發(fā)試點，以提高土地利用效率。在低效用地再開發(fā)過程中，考慮將其轉(zhuǎn)變?yōu)槲锪饔玫厥且粋€可行的選擇。自然資源部自然資源開發(fā)利用司主要負(fù)責(zé)人表示，長期以來，在一些城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村地區(qū)，包括城中村和老舊廠區(qū)，普遍存在存量建設(shè)用地布局散亂、利用粗放、用途不合理等問題。有的城中村人居環(huán)境差，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施不足，有的產(chǎn)業(yè)用地容積率較低，投入和產(chǎn)出水平不高。

　　再開發(fā)滿足物流用地需求

　　低效用地是指在當(dāng)前的土地利用中，沒有得到充分利用或者利用效率較低的土地。這些土地可能由于地理位置不佳、土地條件不適合或者規(guī)劃限制等原因，無法實現(xiàn)其最大潛力。低效用地通常指的是城市中的廢棄工廠、廢棄倉庫、空置土地等，這些土地可以通過重新規(guī)劃和開發(fā)，轉(zhuǎn)變?yōu)楦袃r值的用途，例如商業(yè)用地、住宅用地或者公共設(shè)施用地等。低效用地再開發(fā)是將未充分利用或利用效率低下的土地重新規(guī)劃和開發(fā)，轉(zhuǎn)變?yōu)楦袃r值的用途。物流用地的要求包括靠近交通樞紐、良好的交通連接性和充足的倉儲和停車設(shè)施等。因此，在低效用地再開發(fā)中，可以考慮將其規(guī)劃為物流園區(qū)或物流中心，以滿足物流業(yè)務(wù)的需求。

　　低效用地再開發(fā)與物流用地可以相互結(jié)合，實現(xiàn)土地的最大化利用和提高物流效率的目標(biāo)。在城市規(guī)劃和土地利用中，低效用地的重新開發(fā)可以將其轉(zhuǎn)變?yōu)槲锪饔玫兀瑥亩岣咄恋氐睦眯屎徒?jīng)濟(jì)價值。通過合理規(guī)劃和布局，將物流用地與其他相關(guān)設(shè)施（如工業(yè)園區(qū)、商業(yè)中心等）相結(jié)合，可以提升物流效率，降低物流成本，促進(jìn)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展。

　　再開發(fā)為物流用地的優(yōu)勢

　　低效用地再開發(fā)為物流用地帶來了以下優(yōu)勢：地理位置優(yōu)勢：通過選擇合適的低效用地進(jìn)行再開發(fā)，可以選擇靠近交通樞紐和主要運輸路線的地點，從而提高物流的效率和便利性。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：在低效用地再開發(fā)過程中，可以建設(shè)適合物流需求的基礎(chǔ)設(shè)施，如貨物倉儲設(shè)施、配送中心、停車場等，以提高物流運作的效率和便利性。經(jīng)濟(jì)效益：通過將低效用地轉(zhuǎn)變?yōu)槲锪饔玫兀梢蕴岣咄恋氐睦脙r值，增加投資回報率，并促進(jìn)物流業(yè)務(wù)的發(fā)展，從而帶來經(jīng)濟(jì)效益。可持續(xù)發(fā)展：通過合理規(guī)劃和布局，將低效用地再開發(fā)為物流用地，可以提高土地利用效率，減少土地浪費，促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。因此，低效用地再開發(fā)與物流用地的結(jié)合可以實現(xiàn)土地資源的最大化利用，提高物流效率，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展。

　　四方面任務(wù)

　　《通知》部署在聚焦盤活利用存量土地，提高土地利用效率，為此提出了健全節(jié)約集約用地制度等目標(biāo)，并在規(guī)劃統(tǒng)籌、收儲支撐、政策激勵、基礎(chǔ)保障等4個方面提出多項任務(wù)。按照此次《通知》部署，相關(guān)試點城市要增加建設(shè)用地有效供給，大幅提高利用存量用地的比重和新上工業(yè)項目的容積率，推廣應(yīng)用節(jié)地技術(shù)和節(jié)地模式，明顯降低單位GDP建設(shè)用地使用面積；建立可復(fù)制推廣的低效用地再開發(fā)政策體系和制度機(jī)制，為促進(jìn)城鄉(xiāng)內(nèi)涵式、集約型、綠色化高質(zhì)量發(fā)展提供土地制度保障。主要原則方面，此次相關(guān)試點工作除要求嚴(yán)守耕地不減少、建設(shè)用地總量不突破、生態(tài)保護(hù)紅線保持穩(wěn)定等紅線底線外，還明確要在堅持“局部試點、全面探索、封閉運行、結(jié)果可控”的前提下，探索創(chuàng)新盤活利用存量土地的政策機(jī)制。政策激勵方面，此次《通知》也圍繞存量土地盤活提出要探索資源資產(chǎn)組合供應(yīng)、完善土地供應(yīng)方式、優(yōu)化地價政策工具、健全存量資源轉(zhuǎn)換利用機(jī)制等主要任務(wù)。其中，為完善土地供應(yīng)方式，《通知》明確鼓勵原土地使用權(quán)人改造開發(fā)，除法律規(guī)定不可改變土地用途或改變用途應(yīng)當(dāng)由政府收回外，完善原土地使用權(quán)人申請改變土地用途、簽訂變更協(xié)議的程序和辦法；鼓勵集中連片改造開發(fā)，在權(quán)屬清晰無爭議、過程公開透明、充分競爭參與、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向優(yōu)先的前提下，探索不同用途地塊混合供應(yīng)，探索“工改工”與“工改商”“工改住”聯(lián)動改造的條件和程序；依據(jù)國土空間規(guī)劃確定規(guī)劃指標(biāo)，堅持“凈地”供應(yīng)，按照公開擇優(yōu)原則，建立競爭性準(zhǔn)入機(jī)制，探索依法實施綜合評價出讓或帶設(shè)計方案出讓等。此外，在優(yōu)化地價政策工具方面，此次《通知》還提出要探索完善低效工業(yè)用地再開發(fā)不再增繳土地價款的細(xì)分用途和條件，完善低效用地再開發(fā)地價計收補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)，探索以市場評估價為基礎(chǔ)按程序確定地價款等。