對于探頭張望的新兵和浸淫多年的物流開發商來說，普洛斯是不得不提的行業標桿。近日，樂居記者專訪普洛斯中國區總裁楊傳德，聽他暢談普洛斯的成功之道。

　　物流地產突然間成為一個熱門行業，大家都想來分一杯羹。對于探頭張望的新兵和浸淫多年的物流開發商來說，普洛斯是不得不提的行業標桿。 　

　　作為全球領先、亞洲最大的物流基礎設施提供商，自從2003年進入中國市場以來，普洛斯就牢牢占據著市場第一的寶座。為什么普洛斯成為了行業老大？ 　

　　居然是以下關鍵詞：本土化，外企普洛斯的管理團隊基本上都是了解中國市場的中國人。確定好本土化戰略以后，普洛斯在進入中國的10年里快速將規模做大，拉開了和同行之間的差距。

　　其次，普洛斯將自身的角色定位為“資源整合者”，而非單純地“出租倉庫”，將客戶、投資人、政府、合作伙伴，都聚集在自己創造的增值服務平臺。這一點能產生什么樣的效用？首先是客戶的黏度因此增加，其次，是推動當地的經濟發展和產業升級，這是各地政府非常歡迎的。

　　以上只是普洛斯的“物流心經”的一招半式。近日，樂居記者專訪普洛斯中國區總裁楊傳德，聽他暢談普洛斯的成功之道，以及行業老大是如何看待中國物流基礎設施服務的巨大市場。

　　記者：普洛斯在中國市場做到這么成功，靠的是什么？

　　楊傳德：我們是2003年進入中國的，從第一天開始我們就選擇了本地化的戰略，這是最關鍵的因素。很多外資企業不太懂中國，覺得這個也是風險，那個也是風險，可我們看到的是各種各樣的機會。有了對市場更深層次的了解，做出來的決策讓我們把握住了市場機遇。進入中國后我們也理解到兩件事：第一是我們要發展這個行業，把這個行業做大、把標準做起來；第二是要領導這個行業，我們必須把關鍵的資源（如土地、客戶）做強、做大，把規模和網絡效應做出來。規模擴大以后，普洛斯的優勢很快就突顯出來，這個行業是需要規模來支撐的。另外就是要選對方向。我們剛進入中國的時候，中國是以出口為導向的經濟增長方式，可是我們通過對市場的研究，看到了內需市場的發展潛力，因此從2006年開始，我們的布局重點就轉向以服務內需市場。事實證明，我們的決策是正確的。有了規模，選對了方向，很多事情就水到渠成了。　　

　　記者：您說的本土化主要體現在哪些方面？ 　

　　楊傳德：我們做物流基礎設施，有些人可能會有誤解，覺得“不就是蓋個倉庫出租嘛”，這絕對不是這么簡單。從本質上來說，倉庫網絡只是我們服務的載體，我們是一個“資源整合者”，我們主要的業務是集中在運營管理和為客戶提供增值的服務上面。說到本土化，是體現在很多方面的。例如，我們的管理團隊，基本上都是了解中國的中國人，甚至說是了解市場的當地人。我們的客戶經理，不但有本地的經驗，更重要的是了解客戶的需求，這樣在為客戶服務的時候，就能夠從客戶的立場出發，為客戶制定優化的倉儲解決方案，幫助客戶在提高物流效率的同時，最大限度地節約物流成本。此外，普洛斯已經把資源與服務系統化了，不是只靠某一個客戶經理，而是依靠整個團隊、資源、平臺來拓展我們的業務及服務我們的客戶。

　　記者：普洛斯進入了34個城市，你們選擇入駐城市的標準是什么？

　　楊傳德：從2006、2007年開始，我們戰略上轉向內需市場后，主要在省會城市、樞紐城市進行網絡布局，我們會考察所選的市場的經濟增長、消費水平、人口結構等諸多方面。我們自己有一套專業的分析方法和甄選標準，例如我們會將“要進入的新興市場”與我們“已進入的成熟市場”進行分析、比對和預測。此外，我們也會借由我們的客戶資源來了解一個新興市場。

　　記者：你們在中國市場的占有率是多少？

　　楊傳德：中國的物流基礎設施市場發展空間很大，因此普洛斯把中國看成是一個很重要的市場。但外界所傳言的普洛斯占的份額很大，其實是存在誤解的

　　根據倉儲協會2012年的統計，全國的倉儲的總體量是6.98億平方米，但截至2013年底，12家主要的全國性物流專業開發商開發的高標準倉儲設施存量累計僅約僅有1300多萬平方米，占不到2%。在現代物流設施的1300多萬平方米里面，普洛斯占了大概50%左右，但是我們不認為這個數字會一直保持在50%，因為市場會不斷的變大，我們的份額相對會降下來，這是一個很正常的事情。這個市場太大了，現代物流設施這塊在整個物流市場的體量里面是很小的一部分，因此，我們的市場占有率沒有外界傳言的那么高。

　　記者：你們旗下的物流園區的出租率平均保持在什么樣的水平？

　　楊傳德：普洛斯已建成物流園區的穩定出租率一直都保持在90%以上，而且我們每年還差不多新開發200到300萬平方米，這就說明我們的運營能力很強。現在我們每年增長的量差不多是競爭對手的開發總量。

　　記者：以前的客戶主要是第三方物流，現在電商的比重是不是越來越大？ 　

　　楊傳德：我們客戶中租賃面積最大的還是第三方物流行業類的客戶，大概占了一半以上。如果按照行業劃分的話，電商大概占了25%，2009年的時候電商只占3%。同時要想理解，從2009年到現在，我們的已完工物業的總面積也翻了三、四倍，這樣算下來可見電商行業客戶的增長速度非常快。電商的發展拉動了快遞行業，2010年之前快遞行業與我們公司基本沒有合作，現在快遞行業客戶的租賃面積大概占10%左右，增長也非常快。主要的快遞行業領先者都是我們的客戶。

　　記者：業內都說你們的基金管理很好，有什么經驗可以分享？

　　楊傳德：普洛斯整個集團大概有7、8只基金，主要在日本和巴西。在中國，我們2013年11月成立了一個基金，這只總投資30億美元的開發基金是用于在中國開發物流基礎設施的。我認為，基金的成功與否，本質上除了有一個專業的基金管理團隊外，更重要的是要擁有一個強而有力的運營團隊，這也是全球知名的機構投資人愿意投資普洛斯的原因。

　　記者：一些地方政府更愿意把土地給那些帶來更多的稅收和工作機會的企業，這種情況下你們如何應對？

　　楊傳德：這個現象我們很早就已意識到，因此我們早在幾年前就已啟動搭建了很多不同的增值平臺，能幫助地方政府創造效益、發展與聚集產業、創造稅收、解決就業，包括我們的工業平臺、日本產業園，總體解決方案平臺（TotalSolution）等，我們還會持續的創造更多增值平臺為當地政府創造效益。

　　記者：你一直講中國的物流市場是巨大的，這個市場現狀是怎樣的？

　　楊傳德：普洛斯一直把自己定位和努力成為行業資源的整合者，我們希望將客戶、投資人、政府、合作伙伴，都聚集在普洛斯這個平臺上。不僅是產生“加法效應”，而是產生“乘法效應”。普洛斯在中國十多年的發展中，搭建了一個有規模的實體平臺，以這個實體平臺為載體，我們可以創造非常多的增值服務，從而增強客戶的黏度，并為我們平臺上的伙伴們創造價值。未來這個市場會出現許多整合并且會產生大者恒大的局面。

　　記者：大家都想在物流地產市場分這一杯羹，是否是看中了它的高回報？

　　楊傳德：說實話，我們這個行業從來不是一個暴利的行業，它是一個長期、穩定的行業，這也是為什么以往在中國沒人關心或想進入。確實現在有些資金進入，因為相較住宅的限購和商業地產較低的投資回報率，物流看似比較吸引人。但是我們這個行業是非常重運營能力和網絡效應的，不是單單拿地把設施建成就了事的。倉庫其實是最容易建造的建筑體型，但是為什么有許多同行的倉庫建成后利用率非常低，無法創造效益，這可以說明一些問題。