物流地產作為物流活動的重要載體，對于提高物流運營效率、降低物流成本至關重要，尤其是近年來我國經濟持續快速發展，產業規模不斷發展壯大和電子商務等產業的高速發展，帶動了我國物流地產的持續快速擴張。掌握物流地產的投資運營規律，掌控物流地產的投資機會顯得尤為重要。

　　一、物流地產運營模式分析

　　物流地產屬于工業地產的范疇，是指投資商投資開發的物流設施，比如物流倉庫、配送中心、分撥中心等。現代物流地產的范疇包括物流園區、物流中心、分撥配送中心、倉庫等物流業務的不動產載體。與傳統的物流地產相比，它更強調管理的現代化、規模效應、協同效應。

　　物流地產發展規模不斷壯大。以物流園區為例，2012年中國物流與采購聯合會發布了《第三次全國物流園區(基地)調查報告》，報告顯示2012年我國物流園區數量達到754家，與2006年的207家相比增長了264%。說明我國物流地產投資在過去幾年保持較高的增速和投資規模。

　　物流地產的開發模式較多，當前國內物流地產的開發模式主要有以下幾種。

　　(一)地產商開發、物流企業租賃的運營模式

　　這種模式與商業地產的開發模式十分相似，主要是以物流地產開發商為投資主體，在國內投資建設標準化、優質的物流倉儲設施，然后再轉租給物流企業，開發商只負責投資開發和物業管理，而具體的物流業務運營主要由物流企業開展。這種模式的優點是對于物流地產投資企業能夠實現快速擴張，降低運營風險，享受土地升值和租金增長收益；對于入駐的物流企業可以降低企業經營成本，提高企業的核心競爭力。缺點是作為開發商不能享受物流地產經營帶來的增值收益，對于入駐的企業短期內可以降低經營成本，長期會由于租金的上漲增加企業的經營成本，也不能享受土地增值帶來的額外收益。

　　(二)物流企業獨立開發經營模式

　　物流企業作為相關物流設施投資建設的主體，建成后也是自主經營，自主管理。當前國內大多數物流企業都是這種模式。該模式優點是可以節省一部分租金，可以享受到土地升值和租金增長帶來的額外收益。缺點就是在地產開發出去需要投入大量的資金，運營成本比較高。

　　(三)地產商與物流企業合資開發運營模式

　　該模式就是物流企業、物流地產開發商通過成立項目公司或協議、合同等其他契約方式共同出資、合作經營，各自發揮自己相關領域的優勢，對于項目建成后的收益按照協議分享同時共擔風險。該模式的優點是可以發揮地產商在拿地、設施建設等方面的優勢，同時發揮物流企業在物流功能設計、物流運營方面的優勢，實現物流企業和地產商的共贏。但是缺點在于雙方前期面臨信用風險，同時在后期利益分配問題、風險分擔上可能出現矛盾。

　　(四)第三方整合開發運營模式

　　通過第三方將物流企業和地產商各自的資源進行整合，同時對物流企業和地產商的資格、實力進行審查，確保強強聯合。建成后由第三方中介組織負責對管理企業進行招標，而企業收益也由第三方代為審查并根據協議分配。優點是充分利用了獨立第三方的審查，從而避免了物流企業和地產商的信用風險，同時避免了后期產生的矛盾。但是這種模式對于第三方的要求很高，而且要求中介市場有較高的行業自律，同時需要社會信用系統的支持。

　　(五)政府主導的經濟開發區模式

　　是在特定的開發規劃、政策和設立專門的開發部門的組織下，將物流園區等物流基礎設施作為一個類似于目前的工業開發區進行開發和建設。該模式運營過程中產生如下問題：一是以政府為主導的經濟開發區模式，政府在決策和規劃上都有很強的計劃意識形態。二是對項目的市場風險意識薄弱。一些地方性的物流園區建設，主要內容都放在了如何推進當地物流業的擴張、建設上，盲目貪大，未能充分考慮周邊的物流需求及應有的規模標準，所建設的物流園區大大超出了當地經濟發展水平和實際市場需求。直接導致建設好的物流園區入駐企業數量少、企業經營規模不大、空置率高等后果。

　　二、物流地產投資面臨的問題

　　雖然我國物流地產發展速度較快，但我國物流地產投資面臨的以下問題。

　　(一)物流地產用地問題

　　通過對全國物流園區、物流中心的考察，結合筆者多年物流地產策劃與規劃設計工作經歷，用地問題依然是物流地產發展存在的主要問題。一是物流地產“圈地”現象廣泛存在，物流地產的規模取決于潛在的市場需求，然而在實際操作中部分企業為以較低價格獲取土地，夸大物流園區、物流中心的市場需求，以便獲取更多的物流用地指標，在獲取土地指標后不按拿地合約進行開發建設。二是物流地產建設用地指標不足，當前我國供地受制于18億畝耕地紅線制約，在部分有真正物流需求的城市由于建設用地指標不夠導致物流園區不能按期建設，尤其是在一線城市物流用地建設指標不足問題十分突出。三是物流地產用地性質變更較為普遍，部分企業以較低的倉儲物流用地價格獲取土地后，通過市場運作將其變為商業用地進行商業開發，企業雖獲取了高額利潤但同時也阻礙了城市物流園區的建設發展。

　　(二)物流地產經營問題

　　雖然我國目前物流園區、物流中心的數量較多，但是從物流地產的物流和經濟效益分析，總體水平不高。一是部分物流節點設施在建設前期沒有摸清市場需求，導致物流節點設施建成后招商困難，招商后經濟效益較差、投資回收期長。二是物流節點經營模式存在問題，部分物流節點的開發主體為房地產開發商，開發商將物流節點內設施建成后出售給投資商，從而使物流節點管理主體對園區失去管控能力，這也是導致物流節點經營困難的重要原因之一。

　　(三)物流節點規劃問題

　　物流節點規劃涉及城市物流產業規劃和具體物流節點規劃，城市物流產業規劃應解決一個城物流節點的數量、功能、用地面積，但是目前我國城市物流規劃確定的物流節點用地面積主要依靠主觀判斷，部分物流園區面積達幾十平方公里，實際是經濟開發區的概念，物流功能區只是其中很小一部分。物流節點規劃則應解決市場需求、定位和功能布局問題，但是當前眾多物流節點規劃沒有分析研究真實物流需求，這也是物流園區等節點設施建成后經營困難的主要原因。

　　(四)物流節點政府管理問題

　　政府在物流園區管理方面主要是政策制定與執行，當前地方政府在促進物流園區方面制定的政策措施較多，包括土地、稅收、車輛通行等方面，但是政策的可操作性和執行力度參差不齊。如某市制定了禁止大型貨車市區通行，在城市主要出入口規劃建設了物流園區，但由于政府執行力度不夠，大型貨車依然在市區通行，導致物流園區建成后運營困難。部分物流園區由于政府對規劃執行力度不夠，投資企業為追求效益最大化私搭亂建，對園區形象、規范化管理和長期發展十分不利。

　　(五)產業發展關系問題

　　物流地產作為相關資源和要素在空間上的聚集平臺，必然與其相關的產業融合聯動發展。物流節點與批發型的專業市場、物流節點與一般組裝型的加工工業在空間上已密不可分，但是在物流節點發展過程中尤其是物流園區內建設商貿市場在可操作性、用地性質、政策享受方面政府面臨兩難的選擇，學術界對此也爭議較大。

　　三、物流地產投資的發展趨勢

　　地產商將成為物流地產開發的主要力量。隨著我國房地產市場增速放緩和房地產市場供需趨于均衡，傳統的住宅和商業地產項目利潤率將逐步下降，物流地產將成為地產商新的投資熱點。地產商投資物流地產的原因除了最誘人的廉價土地外，還在于物流地產具有投資多、回報穩定的特點。

　　(一)物流地產基金、投資銀行成為物流地產投資的重要力量

　　國際物流地產巨頭在我國物流地產領域實現快速擴張的關鍵在于其得到了境外物流地產基金和投資銀行的支撐。當前，國內的物流地產私募股權基金也較多，對于區位交通條件優越、市場需求較大、租金回報率較高的物流地產項目物流地產基金的投資積極性較高，未來物流地產基金和投資銀行將在物流地產發展領域發揮越來越重要的作用。

　　(二)物流企業與地產企業合作趨勢更強

　　物流企業將成為地產商重要合作伙伴，目前我國物流地產還是主要由地產商來進行，這是因為物流地產需要大量的資金投入、豐富的地產開發經驗，但是由于地產商對于物流領域的不熟悉，很容易造成目前商業地產大量過剩的現象。這就需要地產商和物流企業建立重要的戰略伙伴關系，地產商充分吸收物流企業在選址、規劃和運營管理等方面的經驗，實現物流地產的良性運轉。

　　(三)政府在物流地產發展領域扮演重要角色

　　一個城市的物流用地和物流地產的發展具有較強的規劃性，一般在各城市的物流產業發展規劃中都會明確該城市的物流節點設施的布局方案、用地規模，企業在投資物流地產領域總體上應符合城市的物流產業發展規劃。同時，物流地產有別于傳統的住宅地產和商業地產，其在土地出讓、稅收、商業用地比例方面均有一定的談判空間，企業在投資物流地產時需要與政府進行談判，以便盡可能爭取足夠的優惠條件?？傊?，政府在城市物流地產發展過程中扮演十分重要的角色，對于指導城市物流地產持續健康有序發展發揮著重要作用。

　　四、物流地產投資對策思考

　　雖然我國物流地產經過近幾年的高速發展，在部分區域已經呈現物流地產供大于求的局面，但是在一些產業后發地區、一線城市等區域物流地產依然存在較大投資潛力。

　　(一)承接產業轉移和產業后發地區的投資機遇

　　隨著我國加快產業結構調整的步伐和新一屆政府著力打造絲綢之路經濟帶和長江經濟帶，以及我國大力實施新一輪對外開放，在我國中西部地區尤其是在長江經濟帶和絲綢之路經濟帶沿線城市，產業將迎來規模化擴張的新機遇，加上沿海地區的產業轉移，這些城市的產業物流需求將快速增長，為這些產業提供配套服務的物流地產將出現新的投資機遇。

　　(二)一線城市滿足電商發展的投資潛力

　　一線城市滿足電商發展和城市生活需要物流地產投資潛力巨大，伴隨著電子商務的飛速發展，我國商貿流通模式發生了較大變革，傳統的實體店現貨交易模式受到較大沖擊，網絡購物市場份額快速提高，帶來了物流模式的巨大變革，一線城市在電子商務發展中由于人口規模較大，市場增長潛力較大，同時一線城市也扮演著區域電子商務分撥配送中心的角色，在一線城市滿足電商發展需要的物流地產投資潛力巨大。此外，隨著交通壓力的不斷增大，傳統的配送模式亟待變革，在一線城市城郊結合部布局滿足城市生活所需物資共同配送的物流地產需求較為強烈，這也是未來一線城市物流地產的重點投資領域。

　　(三)以物流環境營造實現產業擴張發展的投資領域

　　在我國經濟和產業后發地區尤其是在我國中西部地區，單純依托資源稟賦和產業基礎很難實現產業擴張，亟待探尋一種新的產業發展模式即通過以物流為核心的產業發展環境營造實現該區域的產業擴張，進而帶動物流需求的增長，借此契機配套發展物流地產。在我國中西部地區成都和重慶為了實現外向型產業發展，前期在國際航線開通、國際鐵路集裝箱班列開行方面給予了大量扶持，營造了滿足電子產品面向全球快速分撥的國際物流服務體系，帶動了以電子產品為核心的外向型產業的跨越式發展，通過產業的集聚配套形成了為外向型產業提供服務的綜合保稅區、國際物流園區等物流基礎設施，其成功經驗可供我國經濟和產業后發地區借鑒，這也是我國物流地產未來重點的投資領域。

　　五、結束語

　　我國物流地產的發展方興未艾，物流地產的規劃建設、投資運營是一個系統工程，涉及政府部門較多、關聯的產業也較為廣泛，各級政府、行業協會、相關企業應加強溝通協調，共同促進物流地產的發展。伴隨著我國產業結構調整、商貿流通模式變革和新一輪對外開放，未來我國物流地產還有較大發展空間，構建功能集約化、作業效率高效化、管理精細化的物流基礎設施體系是未來物流地產的發展方向，他承載著服務城市、區域經濟、產業發展和生產生活的重任，物流地產也必將成為地方經濟發展的助推器。